完Q之路(三十四):物業稅(Property Tax)簡說(二)



物業稅(Property Tax)的難度不在於計算上,而是在於如何找出正確的數字來計算金額。



例如,差餉是分四個季度預繳的,但租一般來說是月繳,因此處理不同;「擁有人」自行付的差餉不用評稅;一大筆保證金(Premium / Key money)如果被要求在一份多於12個月的租約裡,該筆保證金必需按比除以租約期並用作當年和未來數年的評稅。

假如A向B租了一個單位,租約為4年,每月$20,000,那這$20,000便要除以36個月(s.5B(4):最高36個月),再乘以稅務年度內所租用的月份(例如10個月)來計算出相應比例(即20,000 / 36 x 10 = $5,555.56)來評稅。這看來也十分簡單。

如果遇到收不到租的情況下,「擁有人」是否能以收不到租金作理由而少交物業稅(Property Tax)?這是可以的,但「擁有人」要準備足夠資料,證明他在某些月份收不到租金,例如他要有出信追收欠租的證明。另一個處理方法則是「擁有人」先繳交全額的物業稅(Property Tax)(把租金當作為應付未付(Accrual)來處理),之後當他確認某幾個月的租金變成壞帳的話,他們可在下一個稅務年度索償相關扣稅。(s.7C(3))

這種稅務調整(把確認壞帳的本年扣稅影響帶回過去年份)是物業稅(Property Tax)獨有的,例如A的某租客B在2019年2月1日起沒有交租$10,000,至2019年5月31日確認破產。A要假設在2019/20年收到12個月租金,也要付相關的物業稅(Property Tax),而當他在2019年5月確認B破產時,他在2020/21年的稅務年度便要把4個月的租金壞帳($10,000 x 4 = $40,000)從2020/21年的應付未付代價(Consideration)(即2個月的租金:$10,000 x 2 = $20,000)中扣除,相關的應評稅值(Assessable Value)便是負數($20,000 - $40,000 = -$20,000)。這負數可反映在調整後的2019/20年物業稅(Property Tax)(即把-$20,000從中扣除。)

如果有關壞帳在之後能夠收回,「擁有人」當然要繳回相關的物業稅(Property Tax)了。在以上的例子,那4個月的租金壞帳($10,000 x 4 = $40,000)要加回在2020/21年的應評稅值(Assessable Value)裡(即回收到的4個月租金壞帳$10,000 x 4 = $40,000 = $60,000)。

如果「擁有人」是公司,則相關租金是公司的租金收入,則公司可以以繳交利得稅(Profit Tax)來代替物業稅(Property Tax),相關條件已詳細列明在DIPN 14:

1. 該公司持有大量單位,需要大量員工協助處理租務事項;
2. 該公司持有的單位為某特定營運,例如電影院;
3. 該公司是物業代理;或
4. 某出租是生意的一部分。

「擁有人」固然可以用利得稅(Profit Tax)代替物業稅(Property Tax),如有任何多出的物業稅(Property Tax)也將會退回(s.25),但他最好在收到稅單前以書面通知稅局相關的選擇,不然他便要先繳交當年的稅,有關調整要留在下年度處理。

由於「擁有人」必定要繳交利得稅(Profit Tax)物業稅(Property Tax),當中沒有灰色地帶,自然也不會涉及任何反避稅條例(Anti-avoidance Provision)。

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