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完Q之路(二十八): HKAS 40 - Investment Property

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要分辨一件資產是否Investment Property,我們必須要按照HKAS 40裡有關Investment Property的定義再加以分類:

Investment property is property (land or a building—or part of a building—or both) held (by the owner or by the lessee under a finance lease) to earn rentals or for capital appreciation or both, rather than for:

(a) use in the production or supply of goods or services or for administrative purposes; or

(b) sale in the ordinary course of business.
只有當某資產是用作賺取租金或者藉其升值而獲利,而非用作生產/提供產品/服務(PPE[HKAS 16]),或在一般商業活動裡作買賣(inventory [HKAS 2])的話,某資產就是Investment Property

假如某物業不在自己手上的,而是已經租借出去,則該租借模式必須是Operating Lease(簡單來說,即擁有者並未將擁有權轉移給用家),而非Finance Lease(簡單來說,即擁有者並已將擁有權轉移給用家),才能將該物業當作Investment Property

因此,假若地產商手上的物業是用作買賣的話,理論上那些物業都是inventory。假若地產商手上的商場是用作出租收租之用,那些物業便是Investment Property了。

另外,如果某物業正在建造期間,而公司已經決定該物業在建造完成後用作出租收租之用,則那些物業也是Investment Property

值得一提的是,在HKAS 16PPE)的定義裡,PPE也包括租借出去的PPE。即是說,租借出去的物業,有機會被視作PPEInvestment Property。這時候,決定的關鍵在於相關的資金流向和輔助性服務。

  1. 假如相關的資金流向和其他資產沒有關係(例如沒有利用所產生的金錢來生產某產品),則該物業很大機會會被視作Investment Property
  2. 假如有關物業所提供的輔助性服務並不多,則該物業很大機會會被視作Investment Property。例如酒店和辦公室的最大分別在於酒店提供給的客人的輔助性服務特別多,這樣的話持有酒店的公司就會被視作以那些輔助性服務來賺錢,那酒店便是PPE(正確來說是Owner-Occupied Property);反而辦公室的持有者並不需要提供酒店般的服務予租客,所以辦公室便是Investment Property

如果某物業有部分並非用作租賃(例如用作自用),那該物業會否被視作Investment Property,取決於那並非用作租賃的部分有多大?如果那部分能獨自賣出去,則必須將兩個部分分開處理(例如變成一部分是Investment Property,另一部分是PPE。)。假如那部分佔很少比例,而且不能獨自賣出去,則整個物業都能被視作Investment Property

只要物業的用途符合HKAS 40的有關Investment Property的定義,而它能為擁有者帶來的可能的未來經濟效益,以及其成本能被可靠地量度,該物業便會被以Investment Property入賬。

作為Investment Property的最大好處,亦是和PPE最大的不同之處,就是它不用進行折舊,因此當年的利潤不會因當年的折舊而下降(壞處就是當年的利得稅可能會隨著高利潤而增加)。

雖然該物業的價值(carrying amount)不會隨著折舊而下降,它卻有可能會每年改變。正如PPE一樣,Investment Property的價值都是決定在擁有者手上:他決定用哪一個模型來決定成本。

就如PPE有兩個模型來決定成本一樣(即成本模型cost model和重估模型revaluation model),決定Investment Property的成本也有兩個模型:成本模型cost model和公平值模型fair value model

在最初以物業的成本(你將物業買回來的價錢,加上交易成本)來入賬(Initial Measurement)的同時,你必須在成本模型和公平值模型二擇其一,並且將所選的模型應用在所有Investment Property上,而且之後不可以改變模型。

一般來說,作為Investment Property,它應該能成功地在市場上出租,因此其公平值應該能被計算出來(最簡單就是以其未來租金的現值(Present Value)總和作為其成本作為其公平值)(公平值的量度現在是參考HKRFS 13,簡單來說公平值分成三層:最上層的公平值是某物品的市場價格,其次是相似物品的市場價格,最後是以某物品的過去表現計算的價值)。是故,Investment Property通常都是用公平值模型。而每一次公平值的變化都會在P/L Account入賬(而非像PPE般在Revaluation Reserve入賬)。
 
當出現用途改變,例如由Investment Property變成PPE,或者相反,新的入賬處理如下:
  1. Investment Property變成PPE/inventory:Investment Property在用途改變當日的公平值(公平值模型)/價值(成本模型)將會被入賬成PPE/inventory的認定成本(Deemed Cost)。
  2. PPE/inventory變成Investment Property(公平值模型):PPE在用途改變當日的價值會被重估,相關變化會在Revaluation Reserve入賬;而inventory在用途改變當日的價值會也被重估,相關變化會在P/L Account入賬。相關價值將會是Investment Property的公平值。
  3. PPE/inventory變成Investment Property(成本模型):PPE/inventory在用途改變當日的價值將會是Investment Property的價值(成本模型)。
Investment Property被丟棄(例如出售),或者它失去其未來經濟效益,以後不再被使用,它便會從賬目上除去,如有利潤/損失便會在P/L Account入賬。

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