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會計人生(五):決戰考試-物業稅篇(二)

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「相心,我到了你給我的港法律資訊中心網址查看有關『持有人(Owner)』的定義了。沒想到定的定義範圍如此廣。」Ben似是未有讀過相關知識似的,以一把充滿驚訝的聲音說。

「Ben,拜托你就好好上課吧!不要浪費你交的學費吧!我就不信你的老師沒有在課堂上提及過『持有人(Owner)』的定義!」我苦口婆心地說。

「好了!不要裝成我媽媽的樣子好不?沒時間了!趕快繼續吧!幾分鐘前說到了『代價』。」


「...OK!知道什麼是『代價』是十分重要的,因為要用它來計算Assessable Value...」我還未說清楚,Ben便插口說:「Assessable Value?不是說Net Assessable Value嗎?剛才說錯了?」

「唏!我還未說完啊!」我以怪責的口氣說:「Assessable Value就是將所有該課稅年度的『代價』加起來所得出的數值。之後將之減去持有人所交的差餉(Rate)及20%的Statory deduction就是最初所說的Net Assessable Value(s.5(1A))。再將之乘上Starndard tax rate (15%),便得出最後的物業稅。」

「20% Statory deduction是作為課稅者對其不動產所付出的有關維修及改善的費用的劃一扣除額。若該費用遠遠超過20% Statory deduction,則只能扣除最多20% Statory deduction。」

「看來真的很簡單呢!」Ben得意地說:「讓我來總結一下吧!計算物業稅的重點在於決定『代價』。將所有『代價』加起來便得出Assessable Value,再將之減去持有人所交的差餉(Rate)及20%Statory deduction便得出Net Assessable Value。再將之乘上Starndard tax rate (15%),便得出最後的物業稅。」

聽罷,我心想,他只不過把我在幾秒中前說過的話重複說多一次而已。真不知道他是否真的明白。

「...另外,計算物業稅通常會遇到一個情況,就是租客不交租的處理方法。...」

「這正是我想問的問題!」Ben興奮地說。

「好了!自大狂,我已知道你很聰明了!懂得考慮這個問題!」我想他必定知道我正在反白眼。

深呼吸了一口氣之後,我續說:「計算物業稅時,我們會以會計的accrual basis來計算的,意即我們只計算持有者真正收到的租金,而是在持有者提供租住服務時便確認他的收入。這樣做的結果便是,當租客沒有交租並人間蒸發時(這被稱作不能追討的租金s.7(1)),課稅者的Assessable Value便會被誇大,結果便多付了稅款。

「假設課稅者在課稅年度2011/12已知道租客的租金是不能再被追討時,他當然可以將之告知IRD。假如課稅者在交了稅款後才知道的話,IRD方面會在課稅年度2012/13時為課稅年度2011/12的物業稅計算作出調整:將不能追討的租金總額從Assessable Value中扣除,並將所得的物業稅減去之前已繳交的,多出的就會refund。

「這裡要注意的是,只有當確認租金是不能收回後,才能作出以上調整,不然那筆租金仍會被用來計算物業稅的。好了。說完了!」

「真的感謝你啊!想不到物業稅是如此容易的!...」

「不!」我打斷他的說話,說:「我再一次重申,這只是我曾經學過的物業稅的知識,若用作考試應是卓卓有餘,但在現實生活中卻難登大雅之堂。我的認知只是很皮毛而已,所以請不要將計算稅項當成一件容易的事。」

「行了!行了!那今天就到此為止吧!明天要教我薪俸稅啊!」說畢,他便快快掛上電話。

「你這...」顯然他真的當我是稅務專家。改日我真的要認真教訓一下他!




1 則留言 :

  1. You should also teach him about treatment of lease premium, building management fee.....

    Practising unqualified Accountant

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