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會計人生(四):決戰考試-物業稅篇(一)

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「相心,你就幫幫忙吧!」這就是就讀大學一年級的會計系師弟Ben於某夜來電時的第一句話。

「幫什麼?打機什麼的,我可不懂。」面對這位超愛打機的師弟,我不得不把他的難題將打機掛勾。

「不是打機啊!而是我還未準備好幾天後的HK Taxation考試!...正確來說,是還未準備過...」Ben的聲音變得愈來愈小,就像是小孩子做錯事後,在媽媽面前認錯時的表現一樣。

「唏!我不是說過你...」我正想教訓一下他時,他卻插口說:「沒時間了!請在考試後才說教!麻煩你現在來指導一下我吧!」


「你以為你正在吃速食麵嗎?這麼短時間怎能學好HK Taxation?雖說比起中國及美國的稅制,香港的顯得簡單得多...」我對於他學習只是幾小時的過程感到不是味兒──學習應是是一個長時間的過程。

「那就是了!加上相心你的聰明才智,就好好為我上一課吧!先來個最簡單的物業稅(Property Tax)吧!」他苦苦哀求道。

看他如此狀況,我便答應指導一下他,說:「好吧!但我把話說在前頭了,我的HK Taxation知識不太全面,而且放低了很久,有錯也說不定。你當真要我教你?」

「當然了!但願我能在考試裡合格便行了!我們開始吧!」

「好了。顧名思義,物業稅就是稅局向物業持有人(Owner)徵收稅款。IRO section 5就是屬於物業稅的條例。簡單來說,物業稅是向每個擁有座落在香港任何地區的土地或建築物或土地連建築物的擁有人,徵收每個課稅年度的物業稅。(s.5(1))計算方法就是Net Assessable Value x Starndard tax rate (15%)。

「需要留意的是,不論持有人是香港永久居民還是外地人,只要其不動產(immovable porperty)座落在香港便要徵稅(即座落在香港外以地區的不動產不用徽稅)。此外,在某些情況下,物業收入要按利得稅的方法計算,例如公司的物業收入便會藉方便為由以利得稅下計算(這裡是指corporation;sole-proprietorship和partnership的物業收入要以物業收入稅計算)s.5(2)(a);而物業收入是從分租(sub-letting)得來,更必須被納入利得稅計算。

「在計算物業稅前,我們必先要弄清某幾個名詞的定義,包括是『持有人(Owner)』、『土地或建築物或土地連建築物』和『代價(Consideration)』。我們可在IRO s.2(1)、s.7A和s.5B(6)得悉他們的定義。

「要知道如何計算物業稅,你必須要知道何謂『代價』,因為在方才提及過的公式『Net Assessable Value x Starndard tax rate (15%)』中,『Net Assessable Value』就是由『代價』組成的。可是,s.5B(6)只以一句『在提供與該使用權有關連的服務或利益方面須付出的任何代價』來定義『代價』。若要詳細知道其範圍,可參考DIPN 14對其的定義。

「一般來說,若你在題目裡看到Rent、Payment for right to use premise under licence、lump sum premium和management fee,便可將它們看成『代價』。」

「在這裡要注意Premium的處理方法。由於Premium是指『就某段期間的使用權而付出的金額』,根據s.5B(4),該代價須被當作為1)在該使用權存在期間或,2)在與該代價有關的使用權存在期間開始時起計的3年期間內(兩者以時間較短的為準),以相等的每月分期付款方式付出。

「例如租客租住某單位,為其兩年(1/7/2011-30/6/2013),並繳交一筆$600,000的Premium。在2011/12的課稅年度中(1/4/2011-31/3/2012),Premium被分成9個月付出(1/7/2011-31/3/2012),即$600,000 x 9/24 = $225,000就是該課稅年度的『代價』之一。

「同樣道理,在2012/13的課稅年度中(1/4/2012-31/3/2013),Premium被分成9個月付出(1/4/2012-31/3/2013),即$600,000 x 12/24 = $300,000就是該課稅年度的『代價』之一。

「另外,只有由持有者繳交的management fee才能被納入在『代價』之內。如在租約內列明management fee是由租客所交,或未有列明,則會將之當成由租客所交,而該款項則不能被納入在『代價』之內。(DIPN14 para13 & 14)」

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